Возникновение прав на землю по давности владения

Что нужно для того, чтобы официально оформить земельный участок в собственность на основании давности владения? И какие подводные камни здесь могут быть? Об этом читателям портала Cottage.ru рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Приобретательная давность (или давность владения) является одним из юридических оснований возникновения права собственности на имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В настоящей статье будут рассмотрены особенности применения института приобретательной давности в отношении земельных участков на основании анализа правоприменительной практики.

Для возникновения права собственности по давности владения необходимо соблюсти ряд требований, установленных ст. 234 ГК РФ (добросовестность, открытость и непрерывность владения, давность существования владения, владение вещью как своей собственной). Отсутствие любого из приведенных требований делает невозможным возникновение права собственности по давности владения. Рассмотрим каждое из предъявляемых законом требований по отдельности.

Добросовестность владения

Гражданский кодекс не дает ответ на вопрос о том, что следует понимать под добросовестностью владения, однако понятие добросовестности владения приводится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление 10/22), в соответствии с п. 15 которого добросовестное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Очень подробно вопрос о том, что же все-таки представляет из себя добросовестность, раскрыт в судебной практике, в определении Ленинградского областного суда от 21 июня 2012 г. №33а-2876/2012: «Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Случаями недопустимости заблуждения, в частности, является случай, когда владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Судом установлено, что заявителя нельзя признать добросовестным пользователем земельного участка, поскольку он не заблуждался относительно оснований, на которых владеет спорным земельным участком. Как следует из материала дела, у истца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, то есть он не мог не знать, что не приобрел права собственности на него».

В настоящее время имеются судебные решения, в которых со ссылкой на недействительность сделки, лежащей в основании давностного владения, делается вывод о недобросовестности владения, в результате чего суды отказывают в признании права собственности по давности владения. Несмотря на то, что данная позиция широко воспринята практикой, она недостаточно справедлива при возникновении некоторых ситуаций. Например, в случае, если владелец приобрел имущество по недействительной сделке, но к моменту признания права собственности по давности владения срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительной сделки уже истек; в случае, когда отчуждатель добросовестно заблуждался, считая себя собственником отчуждаемого им земельного участка.

Так, одним из судов (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 21 мая 2012 г. По делу №33-4017.) было рассмотрено дело по обращению гражданки с иском о признании права собственности по давности владения на земельный участок, который был ей приобретен, но в собственность оформлен не был, факт приобретения участка подтверждался только распиской. При вынесении решения суд исходил из следующего: так как право собственности на земельный участок за кем-либо, по каким-либо основаниям, зарегистрировано не было, из документов и доводов истца следует, что истец не предоставила достоверных сведений о продаже домовладения именно собственником. Следовательно, истцом не предоставлены доказательства добросовестного открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным.

В судебной практике есть тенденция признавать владельца недобросовестным владельцем в связи с тем, что он знает, кому на правах собственности принадлежит земельный участок.

Ниже приведены примеры из судебной практики:

- Истцу было отказано в признании права собственности, так как он знал и должен был знать, что у него отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы, подтверждающие право на пользование земельным участком, поскольку на основании ранее действующего законодательства право на предоставление земельных участков в аренду или пользование принадлежало уполномоченным государственным органам (Определение Ленинградского областного суда от 25 мая 2011 г. №33-2612/2011).

- Суд отказал в удовлетворении исковых требований на основании того, что у спорного имущества имеется собственник, который от прав в отношении данного имущества не отказывался, и истцу было известно о наличии у спорного имущества собственника (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2011 г. №33-11907).

- Еще один подобный вывод «Истец в период владения земельным участком должен был знать об отсутствии предусмотренных законом оснований для возникновения у него права собственности, поскольку ему достоверно было известно, что земельный участок был предоставлен в пользование его брату, который являлся титульным владельцем участка» (Определение Ленинградского областного суда от 14 марта 2012 года по делу №33а-891/2012; Такая же позиция в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2012 г. №33-5277/2012).

- В практике была рассмотрена ситуация, когда истец просил признать право собственности на земельный участок, расположенный между двумя участками, которые принадлежали истцу на праве собственности и суд сделал вывод, что основания для вывода о добросовестности давностного владения данных лиц отсутствуют, так как о нахождении спорного участка в государственной собственности истцу было известно, что подтверждается перепиской сторон в отношении земельного участка. Кроме того, на момент оформления участков в собственность истцы знали о том, в каких границах и какой площади они им передаются из государственной собственности, и согласились с этим (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.05.2012 № 33-7243/2012).

Открытость

Согласно п. 15 Постановления 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии имущества.

Владение должно быть явным для всех окружающих (соседей, членов семьи, включая и действительного собственника имущества), которые регулярно могут свободно видеть, как осуществляется владение земельным участком. Так, суд пришел к выводу, что доводы истца об открытом и добросовестном характере владения истребуемого земельного участка подтверждает тот факт, что на протяжении всего периода пользования земельным участком истец оплачивал земельный налог (Решение Советcкого районного суда г. Владивостока от 31 марта 2011 г. По делу №2-346/11/.

Непрерывность

Согласно п. 15 Постановления 10/22 давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; в случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом не считается перерывом в давностном владении. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давность владения. Не наступает перерыв давности владения также в случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца. Таким образом, непрерывность владения земельным участком означает, что владение земельным участком с момента своего возникновения не прерывалось и не приостанавливалось в течение 15 лет. Течение указанного срока начинается с момента начала владения, однако, для случаев, предусмотренных в п. 4 ст. 234 ГК РФ, не ранее истечения срока исковой давности. Также, согласно п. 3 ст. 234 ГК РФ, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Владение вещью «как своей собственной»

Согласно п. 15 Постановления 10/22 это означает владение не по договору. По данной причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования). Это означает, что земельный участок ранее не был предоставлен или передан в собственность, в пожизненное наследуемое владение, в постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование или аренду. Сегодня отсутствие этого признака влечет за собой отказ в требовании истца о признании за ним права собственности.

Однако в судебной практике дается разное толкование подобному признаку; ниже приведены выдержки из некоторых решений:

Владение вещью как своей собственной предполагает, что лицо совершает те действия, которые обычны для внимательного и заботливого собственника (платит налоги и сборы, страхует имущество, осуществляет ремонт и т.д.) Между тем, судом установлено, что истец на протяжении всего времени пользовался земельным участком и не платил за него ни арендную плату, ни земельный налог (Определение Ленинградского областного суда от 21.06.2012 №38а-2876/2012).

Истец не мог владеть земельным участком как своим собственным, так как истцу было известно о том, что спорный участок находится в государственной собственности (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2011 г. №33-11936; Такая же позиция в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 25 октября 2011 г. По делу №15956).

Сам факт пользования имуществом третьими лицами не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности. Если у спорного имущества имеется собственник, который от прав в отношении данного имущества не отказывался, суд правомерно указывает, что претендентом осуществлялось владение земельным участком не как своим имуществом (Определение Московского областного суда от 10 марта 2011 г. по делу № 33-4906).

Отношение к имуществу как к своему исключается в связи со следующими обстоятельствами: в качестве основания завладения имуществом истец (общество кубанских казаков) указывает на постановление главы администрации «О выделении земельного участка Лазаревскому обществу Кубанских казаков под станицу». Участок выделен под станицу, намерение использовать земельный участок под индивидуальную жилую застройку подтверждает и заявитель жалобы. Участок не использовался в соответствии со своим назначением. Предоставление земельного участка для строительства станицы, т.е. для создания объектов недвижимости, в принципе не означает завладения земельным участком для целей приобретения права собственности на него по давности владения при неосуществленном строительстве (Определение Московского областного суда от 10 марта 2011 г. по делу № 33-4906).

Нередко суды отказывают в признании права собственности по давности владения из-за того, что нельзя приобрести право на земли, изъятые из оборота (ст. 8 ЗК РФ). Так, суд отказал в признании права собственности по давности владения на основании установленного и подтвержденного материалами дела факта нахождения спорного земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта, в связи с чем он относится к землям, ограниченным в обороте (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 №15АП-6546/2011 по делу №А32-249.2011).

Также суды отказывают в признании права собственности на земельный участок, не прошедший кадастровый учет. Так, одним из решений суда было отказано в удовлетворении иска на основании того, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, не сформирован, не идентифицирован и не выделен в установленном законом порядке в целях оформления земельно-правовых отношений, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный участок не может являться объектом земельно-правовых отношений и на него не может быть признано право собственности в порядке приобретательной давности (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2011 г.№33-3652/2011; такая же позиция в Кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2011 г. №33-11936, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.10.2011 по делу №А32-3460/2011). К такому же выводу пришел еще один суд: «Установив, что сведения об уникальных характеристиках спорного земельного участка не внесены в государственный кадастр недвижимости, суды пришли к выводу о том, что объект отыскиваемого права с точки зрения норм ЗК РФ и Закона о государственном кадастре недвижимости отсутствует» (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2011 по делу №А32-19760/2010).

***

В п. 16 Постановления 10/22 говорится, что право собственности в силу приобретательной давности по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Данная позиция высших судов широко поддержана правоприменительной практикой; так, в кассационном определении одного из судов сказано: Приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении определенных условий. Что касается иных участков, то они не являются бесхозяйным имуществом, так как являются либо государственной, либо муниципальной собственностью. Сам по себе факт пользования имуществом с разрешения собственника не может служить основанием для признания права собственности в силу приобретательной давности (Кассационное определение Пермского краевого суда от 20 июня 2011 года по делу № 33-5774; Решение Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 21 апреля 2011 г. По делу №2-975/11; Решение советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 29 июня 2011 по делу №2-2063/11;Определение Ленинградского областного суда от 09 февраля 2011 г. №33-638/2011, Определение ВАС РФ от 20.05.2010 №ВАС -6371/2010 по делу А27-66-6/2009).